2016年12月1日 星期四

【卡爾手記】老是常出現之房託收息法?

近日有讀者問及透過房地產信託基金 (REIT)進行長線收息的投資方式因此我亦希望借此機會分析一下此方法。


這次會集中討論較多人提及的六隻
REIT在香港上市的REIT為數不少因而未能一一盡錄但歡迎有興趣的讀者進一步查詢,卡爾會為讀者作詳細分析,分別是領展(00823)、冠君產業信託(02778)、陽光房地產基金(435)、置富產業信託(00778)與越秀房產信託基金(00405)5隻以港幣計價的以及1隻用人民幣的匯賢產業信託(87001),當中每隻REIT的物業分佈及種類都有所不同,而股息率亦有一定的差距,領展的股息率最低,只有3.9%,而匯賢的股息率最高,達8.5%(如下圖所示)。雖然REIT的股息率都普遍較高,但正如過往范少文章提及,股息其實只是從收入當中提取並分派給股東,更重要的是高股息的持續性而非片刻的數字,而且香港證監會規定,REITs必須把可分派收入的最少90%分派予基金持有人(即投資者),因此收入才是REIT的重點亦因此選擇高股息的REIT其實應該要從理解業務狀況入手


物業組合決定食粥食飯

REIT其實旨在透過投資於房地產項目來向投資者提供定期租金收入,因此能否維持穩定的收入及股息與REIT所投資的房地產項目物業組合息息相關可以嘗試將市面上REIT的物業組合作一個比較如上圖所示),當中領展是所有REIT當中持有最多物業的而且大部份都集中在香港亦相對較國內的房地產市場為穩定雖然當中大部份都屬於零售物業只有少部份的寫字樓但這些零售物業都是屬於經營生活必需品銷的物業例如鮮活街市),受到經濟周期的影響較少無論經濟好與壞往街市購買餸菜的情況仍然是必需的),因此領展的物業組合在香港甚至整個亞REIT而言都算是十分穩定反之物業數目最少的冠君及匯賢則分別只有2個及3個物業任何一個物業出現營運問題時都會對整個REIT的租金收入構成嚴重影響

而所有物業都在國內的匯賢更是涉及酒店業務由於酒店主要是以短期入住為主(大部份人都只會入住數天)因此收入較主要為長期租約的寫字樓及零售物業為不穩定所以匯賢和越秀比其他REIT 的業務風險更為高

這種因物業組合不同而引致收入穩定性的分別其實亦間接反映了在這些REIT的股息率差當中較高股息率的REIT的物業組合質素和收入穩定性亦較令人懷疑當然在物業組合以外我們亦可以參考不同的REIT的實際業務表現以了解更多。


租金收入留意兩大指標



要理解REIT表現便要從租金收入方面入手租金收入主要由出租率及平均租金每月/每平方呎兩個因素所影響如上圖所示在出租率方面業務集中在香港的REIT領展、陽光、冠君及置富表現的確較為優勝所有物業都可以維持出租率在95%以上的水平除陽光的零售物業),甚至有些物業類型更是達到百分百出租的情況反而另外兩隻物業主要集中在內地的REIT越秀及匯賢便沒有任何物業類型達致百分百出租有些物業的整體出租率不足90%有些甚至只有約60%因為酒店式的物業入住率較為波動),所以大家或許會明白在香港做地主其實比國內更好

在平均租金方面大家可能會認為越秀的酒店物業表現最為突出然而剛剛才提及這類物業出租率本來就較波動所以應該集中留意REIT當中有較為穩定出租率的零售及寫字樓物業的租金加幅情況當中領展便憑其不斷翻新物業的策略達致所有REIT當中最高的租金升幅反而這次另外四隻香港代表便不如國內的代表租金升幅有點兒落後

用房託收息倒不如尋找穩定高息股

綜合而言領展物業組合及將來業務表現應該屬於最為穩定其次便是擁有香港物業組合及高出租率的陽光、冠君及置富然而領展的股息率不足4令人難以選擇而越秀及匯賢兩隻集中國內的REIT的物業組合及業務表現卻又不太令人放心當中匯賢甚至要以人民幣計價變相要面臨人民幣風險。

因此還是建議以置富或陽光為投資REIT的選擇當中的物業組合都較為大而且股息率亦較高可以作為REIT的首選其次可以是受制於較為集中及細小物業組合的冠君若然你對人民幣長遠仍有信心的話亦可以選擇匯賢在賺取股息的同時亦可獲匯率升幅的回報

然而如果投資者的目的是為了收息何不選擇公用股又或者高派息的股票例如派息達5厘香港電訊)?大家有興趣的話我們可以在之後再作詳細解釋。

2 則留言:

  1. 多謝卡爾兄的分享!

    我買了REITS,亦買了公用股,相信二者可以並存的,令投資組合更穩健。

    回覆刪除
  2. REITS與公用股兩者均可提升投資組合的穩定性,相信人生兄必定花了不少時間研究出最適合自己的投資組合。

    回覆刪除